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多伦多楼市上涨跟就业有关?真相在这里(组图)

21 阅 - - 加拿大 - 来源:约克论坛综述
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2016年已经过去,在每年的年末相比于上一年,多伦多的房产市场都有着逐年火爆的趋势。对此,许多专家都试图探究楼市背后的驱动力,其中不乏政府政策的影响,人多地少的原因等等。最近,根据加拿大统计局发布的最新就业报告显示,强劲的就业情况,可能也是支持房地产市场的因素之一。

蒙特利尔银行高级经济师圭特瑞(Sal Guatieri)新近撰写了一份报告,总结了2016年多伦多房地产市场的概况,以及对2017年的市场展望,并分析房市背后的驱动力。圭特瑞称,温哥华房市经历冬季的同时,多伦多市场却异常火爆,在2016年再创高峰,除销量和价格屡破纪录之外,还带动原先受冷落的公寓和多伦多周边地区市场的上升。

目前多伦多独立屋平均房价已经超过百万,直追温哥华的水平,在2017年,多伦多有望超越温哥华成为加拿大房地产的领头羊。

强劲的就业带动楼市

据圭特瑞报告称,房价飙升的原因,首先因该归于强大的需求、低利率、千禧代购买和国际移民带来的更强劲需求、省际移民(特别是失业的亚省人) ,以及相对较低的失业率,指这些因素都推动房价一路上涨。

但同时他也指出,很难解释为什么所有房屋种类和多伦多周边地区,即使供应不那么短缺,房价也在上涨。公寓价格从近年来由4%涨幅增加到了15%,多伦多周边城市如奥沙华、汉密尔顿、布兰福德、剑桥、贵湖、巴里、尼亚加拉房市也被带旺,均有逾两位数涨幅。

究其原因,圭特瑞称尽管投机和外国投资的数据稀少,但还是有非官方的证据表明,后者推动了价格的上升。同时,他又声称房市价格飞涨的多伦多、维多利亚市和西雅图,3个城市都是中国一个海外购房网站用户密切关注的目的地,这可能并非巧合。

圭特瑞声称温哥华推出15%的外国买家房产转让税后,政府数据证实非居民交易急剧下滑,又声称Urbanation数据显示,最近GTA新公寓单位交易,外国投资者占5%。

加拿大统计局发布了上个月的就业情况报告后,有经济学家也认为,愈来愈多住在多伦多周边城市的通勤人士,是带动该地区房价上涨的因素,例如奥沙华、布兰福德、贵湖和汉密尔顿的失业率,都大大低于全国平均水平,分别为5.2%、4.7%、4.5%和5.9%,多伦多的失业率则是6.8%,略低于加国平均水平。

不同声音:并非如此

但是,对于就业情况与房地产市场之间的关系,多伦多大学经济学讲师陈蔚纯则表示,她认为就业市场的强劲,还不足以成为火爆房地产市场的驱动力,充其量可作为支撑房市的一股力量。

陈蔚纯表示,房地产与就业的关系,与其说是就业带动房地产,倒不如说是房地产创造了就业。在多伦多房地产市场火热的状况下,创造了很多服务业包括销售和金融等房地产衍生领域的就业机会,以及随着周边地区交易量增加,新增人口迁入,都为当地创造服务业的就业机会。

她又指,就业所带来的收入,远远赶不上房地产价格的上涨步伐,因此就业实质上并非房地产市场背后的驱动力,充其量只能做到在房地产市场出现调整时,仍会有人入市,令市场不至于出现更大调整,也就是对市场起到支撑作用。

谈到房地产市场背后的驱动力,陈蔚纯声称,她也认为外国买家是一个重要的驱动力,一旦外国买家的资金不再进来,才是房地产市场出现“拐点”的时候。

多伦多楼市仍将火爆

对于2017年的房地产市场的展望,许多经济学家都认为,随着住宅价格可负担性的恶化及贷款政策的进一收紧,明年多伦多房地产增幅会减慢,但总体仍会成上升趋势。根据多伦多房产市场2016的数据,很多人会问大多地区的楼市在2017年是不是会出现拐点,房地产泡沫是不是会破灭? 答案是:不会的!一共有以下五点理由!

1、供求关系

供求关系是市场经济的最简单的规则,多伦多的房地产市场也不例外。人口不断增加,人们需要更多的地方居住。建造独立屋的土地供应是有限的。同时,人们想要住在城市或城市周边的环境好的区域的需求依然很大,而用于出售的独立屋数量远远不能满足人们的需求。 市场从目前看来仍然是卖方市场。

至于多伦多的公寓市场,这是一个神话,它是供大于求,但是未售出公寓的库存量正在萎缩,并且首次购房者的定价支持几乎和独立屋市场持平,公寓需求保持稳定。

2、经济因素影响

如果经济萎缩,就业机会消失,人们被迫出售自己的家园。供应量上升,需求下降,因此价格下降。过期三年里多伦多发生两次,一次是2008年经济衰退的快速下跌和在90年代初的经济衰退了深刻的崩溃。

安省的经济增长在过去的几年中实际上一直比较低迷,但多伦多的房价却是不停地疯长。比如在2015年,平均销售价格比2008年增长了64%, 因此即使经济有所衰退,多伦多的房价也不可能呈现相同的趋势。

3、贷款机构青睐多伦多

CBRE对加拿大各大国内商业银行、国际商业银行、贷款公司、私人信贷机构以及养老基金等进行了问卷调查。结果显示,84%的受访贷款机构有很强烈的欲望向多伦多的商业地产投资者提供贷款,而温哥华在这个方面获得的贷款机构青睐为68%,相比去年同期的80%有很大下滑。

CBRE债务及金融机构执行副总裁Carmin Di Fiore表示,相比公寓和商铺,工业地产在2017年将受到更多贷款提供方关注。同时随着温哥华房市开始冷却,多伦多将继续成为追逐利益的贷款提供方最关注的市场,包括多伦多附近的滑铁卢、汉密尔顿等地也将会受到这个趋势波及。

4、没有“泡沫”破灭

“多伦多没有任何定义的泡沫”Pasalis说。韦博描述的泡沫是“人们买房子纯粹是出于投机的原因,有赚钱的唯一动机。”他说,但这并不是现在多伦多房地产市场的主要驱动力。

多伦多的泡沫破灭真正的时间是在90年代初。随后一个疯狂时期的平均房价在短短三年内翻了一番。 GTA房价还没有在任何时候在过去二十年在附近的任何地方这样的速度上升。

5、保障性住房的选择仍然

毫无疑问,多伦多的房子越来越难以负担,价格上涨高于于收入增长。一套公寓的平均价格大约是一个独立的房子的一半, 如果有人正在寻找在老城区多伦多的独立屋,这将是很昂贵的,但不是唯一的住房解决方案。

目前平均家庭仍处于良好的财政状况,因此,多伦多楼市不可能瞬间崩溃,虽然债务与收入比率有所上升,但家庭财富已经超过家庭债务的仍占主导。