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加拿大楼市泡沫已快到破灭零界点 路在何方?(图)

63 阅 - - 加拿大 - 来源:凤凰国际
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在周三(11月30日)发布的全球经济展望报告中,经济合作与发展组织(OECD)总体依然看好加拿大经济的发展,而且也特别表达了对全球经济新的热情。该组织近日表示,预期全球经济增长速度将会从今年的2.9%上升至2017年达3.3%,至2018年达3.6%。该组织别出心裁的将这种增长趋势称之为“特朗普效应”,并预计会在全球范围内的展开。

对于加拿大来说,尽管在“2016年的联邦预算中,坚持适度扩张的货币政策立场”,使得该国经济增长表现不俗。但经合组织已经发出了严厉警告:“房地产价格、房地产投资和家庭债务居高不下的情况,会给(加拿大)金融系统稳定性带来风险。”

由经合组织提供的图表显示了温哥华市和多伦多市的房地产价格指数。与加拿大国内其他地方相比,这两大城市的指数占加拿大全国房地产市场指数的三分之一。注意红线顶端的弯钩:一个微弱的迹象表明,温哥华的房地产价格可能会掉头向下。

亚太经合组织的这份报告还警告称:“对于加拿大房地产市场无序情况的调整,将会存在风险,特别是在房价居高不下的多伦多和温哥华市”。而这种风险何时会到来?上个月,有业内人士指出,现在,温哥华和多伦多房地产市场存在一种价格的分歧和动荡现象。

正如经合组织所指出的那样,对一个“无序房地产市场的调整”,需要压缩房地产投资,而这已成为加拿大经济平稳发展中的一个关键所在。同时,如果压缩房地产投资、通过对“财富效应”的扭转,个人消费将会遭受打击,而银行最终也要经历风险,而这种行为也会“威胁金融系统的稳定性”。

目前,加拿大国内的利率已经降至极低水平。对温哥华和多伦多过热的房地产市场来说,这种低利率政策完全是火上浇油,也鼓励加拿大家庭去承担更多的债务。但这些债务的偿还可能会成为一个问题。这两种效应都加剧了加拿大金融系统所存在的不稳定性。当使用加拿大居民家庭可支配收入衡量其债务时,就会发现这些债务继续处在“已有高水平的边缘之上”,而且也鼓励和支持着低利率政策。

新闻配图

在经合组织的成员国中,只有6个国家的个人债务-可支配收入比率处于较高水平,这6个国家分别是:爱尔兰、瑞典、澳大利亚、挪威、荷兰和丹麦(最后两个国家的比率超过250%)。这些国家都有气势磅礴的“政府支持力量”,和对房地产行业泡沫化的支持。对于那些美国债务的“奴隶们”来说,其个人债务-可支配收入比率也仅仅超过100%,远远低于加拿大2000年时的水平!

这份报告还表示:“非常低的贷款利率鼓励了家庭贷款额度的增加,也支撑了资产价格的上升,特别是在房地产市场尤为明显”。对于“金融稳定性问题”,经合组织的报告考虑了金融业规模在GDP组成中的占比,非金融业规模在GDP组成中的占比,住房贷款在银行许可贷款总额中的占比,流动性资产在短期负债中的占比。

在一份单独的提示中,经合组织经济部门的负责人彼得?贾勒特(Peter Jarrett),对加拿大的房地产泡沫给出了一个特别的说法——有多少需要的家庭债务,就有多少金融系统的风险。

目前,加拿大国内的房地产市场具有高度的分散性,而多数中小城市的房地产价格处于相当稳定的水平,也没有超过基本面(收入和房租)。在加拿大抵押和住房公司(CMHC)监控的,15个人口比较稠密的大城市中, 10个城市出现房地产价格高估的迹象,有7个城市出现过度开发适度或强烈的证据。

要补充强调的是,经合组织还警告称,过度开发将会导致供应过剩。而供应过剩将会产生非常“无序”的房地产市场调节。

在多伦多和温哥华(特别是温哥华),其房地产价格已经共同构成加拿大全国房地产市场的三分之一,由此也产生了较高的家庭债务(在2015年年末,这些地区的债务与可支配收入的比率已接近167.6%,接近经合组织所有国家排名的顶端)。这种情况也代表着一种显著的金融不稳定性。由市场波动造成房地产价格的直线下跌,会触发失业率的大幅增加。失业率增加将会削弱家庭偿还债务的能力,而由此也会引发抵押贷款违约率的上升。最终,这一连锁反应将会危及金融系统的稳定性。

在温哥华和多伦多,驱动市场力量的另一个因素是来自国外投资者的房地产购买行为(需要补充强调的一点,暗指中国购房者)。不幸的是,对于这些购买行为的可用数据非常有限。但是加拿大联邦政府已经分配了部分资金给统计部门,以支持他们对这些数据的收集整理。此外,英属哥伦比亚地区已经开始整治由境外投资者购买行为造成的房地产价格扭曲问题。该地区已经出台了针对非本地居民投资者征收转让税的政策和其他措施。他们的行动让温哥华的房地产开始陷入困境。然后就是与房地产价格泡沫相关的其他典型风险:建筑市场的火热,以及房地产市场崩溃后给经济发展和银行带来的问题。

目前,在经合组织所有成员国中,加拿大国内房地产投资在其GDP总值中的占比份额是最高的。理论上来说,强劲的房地产投资可能反映了人口的强劲增长,但是在加拿大,房地产投资强劲的增长速度似乎超过了潜在人口的增长速度。随着房地产投资在GDP总值中的占比逐步增加,当金融危机出现并造成繁荣结束时,房地产价格也会出现急剧下降。

另外的一件事:飞涨的房地产价格出现下降时,会成为经济增长的一种风险。而抵押贷款违约和建筑市场债务违约出现,也会引爆银行存在的问题。但是这些风险已经“在高房价的市场中,压榨着中产阶级家庭的财富”。就如同一句经典的话所说——一个“压榨中产阶级家庭财富”的经济体,不是一个伟大的经济体。

那么,经合组织对加拿大的房地产市场、家庭债务和银行业是否感到一种讽刺性的绝望吗?也许是的,因为这份报告将“低利率政策”看做是“不断重复的罪魁祸首”。经合组织对“加拿大当局”所提的建议却主要集中在宏观调控方面,但这份报告没有指出面对资产泡沫日益猖獗的、最明显的解决方案就是:更高的利率。而更高利率即将出现在美国,因为美联储已经准备开始加息。