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加拿大澳洲楼市逼近破灭 他们想到中国(图)

171 阅 - - 财经 - 来源:世界日报
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全球楼市泡沫蔓延,澳大利亚或是距离泡沫破灭最近的国家之一。花旗集团发布报告称,澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。不仅澳洲楼市泡沫令人担忧,加拿大楼市泡沫已经逼近破灭零界点。他们这时候都一同想到了中国,或又想拉中国人当“接盘侠”。

更让人担心的是澳大利亚政府最近大幅放松外国购房者的限购政策,允许外国人在澳买“二手房”,或将吸引不少中国购房者。一旦楼市泡沫破灭,在澳买房的中国人将成“接盘侠”。知名财经博客ZeroHedge近日撰文深度分析澳洲楼市泡沫,以下是媒体引用的全文:

最新出炉的经济数据显示,经济数据大幅低于市场预期,今年十月新建房屋许可数量环比大降12.6%,比去年同期水平更是大跌24.9%(不做季节性调整,该指标同比降幅高达28%),创下2008年金融危机以来最大降幅。

具有讽刺意味的是,十月正是澳大利亚财政部放开外国购房者限购政策的时间。

整体来看,今年澳大利亚房市非常疲软,可能预示澳大利亚的房地产泡沫即将破灭。

同时,澳大利亚房屋按揭贷款的违约率也正在缓慢上升。最新研究报告显示,居民住宅交易中,贷款违约率已经冲破历史平均水平1%。除了按揭贷款违约,澳大利亚长达四年的房地产牛市,也即将面临其他因素的冲击。

目前,火热的住宅建造市场已经引起澳大利亚央行的高度关注,特别是墨尔本等中心城市。上周五,汇丰银行首席经济学家Bloxham在研究报告中预测,澳大利亚墨尔本和布里斯班的住宅供应量过剩,这将导致房价在2017年开始下跌。其中,墨尔本的平均房价明年将下跌2%至6%,布里斯班房价下跌4%。

但是,分析师并不十分悲观,而是认为即使墨尔本和布里斯班等中心城市的房价小幅回调,也不会对澳大利亚全国房地产市场和经济产生较大冲击。

目前,澳大利亚房地产行业再次进入泡沫期。但是,尽管利率维持在历史低位,财政政策很可能开始收紧,这将刺破澳大利亚的房地产泡沫。房价涨得越高,泡沫破裂后对经济发展的负面影响就越大。

其实,澳大利亚房地产出现泡沫已经不是什么新闻了,以租金收益率来看,房地产估值已经接近历史最高点。

如今,澳大利亚经济结构的竞争力较弱,长期资本流入导致澳元汇率高企,土地价格上升导致商品原材料价格飞涨。因此,澳大利亚制造业占比已经下降至经济总量的5.8%,同时汽车制造企业也计划在未来十二个月内退出澳大利亚市场,其中半数将转移至美国、英国和卢森堡。商品贸易行业也受到较大冲击,目前澳大利亚出口业产值仅为经济总量的20%。

同时,澳大利亚经济生产力在过去十五年内基本停止增长,主要由于大量资本流入生产力较低的资产。目前,澳大利亚贸易经常项目逆差为GDP的4%,财政赤字约为GDP的3%

随着境外资金不断流入,澳大利亚房地产市场已经成为一场击鼓传花的庞氏骗局,逐渐绑架整个经济结构。同时,大量海外负债也将成为澳大利亚经济发展的潜在风险。

与此同时,加拿大楼市泡沫也好不到哪里去,消息称,加拿大楼市泡沫已经接近破灭零界点。

据媒体报道,在周三(11月30日)发布的全球经济展望报告中,经济合作与发展组织(OECD)总体依然看好加拿大经济的发展,而且也特别表达了对全球经济新的热情。该组织近日表示,预期全球经济增长速度将会从今年的2.9%上升至2017年达3.3%,至2018年达3.6%。该组织别出心裁的将这种增长趋势称之为“特朗普效应”,并预计会在全球范围内的展开。

对于加拿大来说,尽管在“2016年的联邦预算中,坚持适度扩张的货币政策立场”,使得该国经济增长表现不俗。但经合组织已经发出了严厉警告:“房地产价格、房地产投资和家庭债务居高不下的情况,会给(加拿大)金融系统稳定性带来风险。”

目前,加拿大国内的利率已经降至极低水平。对温哥华和多伦多过热的房地产市场来说,这种低利率政策完全是火上浇油,也鼓励加拿大家庭去承担更多的债务。但这些债务的偿还可能会成为一个问题。这两种效应都加剧了加拿大金融系统所存在的不稳定性。当使用加拿大居民家庭可支配收入衡量其债务时,就会发现这些债务继续处在“已有高水平的边缘之上”,而且也鼓励和支持着低利率政策。

目前,在经合组织所有成员国中,加拿大国内房地产投资在其GDP总值中的占比份额是最高的。理论上来说,强劲的房地产投资可能反映了人口的强劲增长,但是在加拿大,房地产投资强劲的增长速度似乎超过了潜在人口的增长速度。随着房地产投资在GDP总值中的占比逐步增加,当金融危机出现并造成繁荣结束时,房地产价格也会出现急剧下降。

另外的一件事:飞涨的房地产价格出现下降时,会成为经济增长的一种风险。而抵押贷款违约和建筑市场债务违约出现,也会引爆银行存在的问题。但是这些风险已经“在高房价的市场中,压榨着中产阶级家庭的财富”。就如同一句经典的话所说——一个“压榨中产阶级家庭财富”的经济体,不是一个伟大的经济体。

很显然,面对资产泡沫日益猖獗的,加拿大最明显的解决方案就是:更高的利率。但更高利率即将出现在美国,因为美联储已经准备开始加息。这将又是一个沉重打击,对加拿大目前的状况来说。