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房屋土地使用权到期后,怎么续?

44 阅 - - 社会 - 来源:澎湃新闻
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日前,国务院公布的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。其中明确规定,将研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但是,这条法律,并无相应的法规细则作附加补充。据报道,有关住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排已在进行当中:修订后的民法总则将在明年3月提交全国人民代表大会审议。这也意味着,物权法作为民法分则的一部分也将迎来修订。

上海社会科学院世界经济研究所张广婷针对中国特色的房屋土地使用权期限问题,提出了解决方案。

目前,房屋土地使用权到期问题已经迫在眉睫,出台出让土地续期的实施细则至关重要,这不仅仅是一个技术问题,还关系到我国产权保护法律体系的建设。关于相应的细则,笔者有如下方案:

1.尊重《物权法》,消除民众误解

一是,延续土地使用的权利,明确缴纳的土地续期费用。确保在经济发展过程中,政府在承担义务的同时也可以合理分享土地溢价的利益,这也是国外通用的做法。通过象征性的征收税收的形势调节收入分配。若免费续期,在一次性购买房屋后,相当于永久性的获得了土地的使用权,使得70年产权年限的要求形同虚设,还会造成贫富分化加剧的趋势。

二是,在保障居者有其屋的原则下,对于那些不缴纳续期费的业主,允许其在不能转让、抵押、买卖、继承房产的前提下,享有房屋的居住权利,只有在补交土地续期费用后方可再次享有这些处置权利。这样一方面保护了民众的私有产权,另一方面安抚和消除居民在房屋到期后的惶恐心理,确保其房屋所有权的无期限性。

2.产权少于70年的房产,补交至70年产权的续期费

目前我国已出现的案例大都是产权小于70年的特殊住宅,与70年土地使用期届满不同,前者是补交土地出让金,后者是土地使用权年限使用到期后正常续期,解决方法存在差异,需要区别对待。由于房主当时在购买小于70年产权(比如20年或30年等)的房产时,支付的土地出让金较少,在使用权到期后,房主应当补交该年限与70年土地使用权期间的出让金差价,将产权续期到国家规定的70年期。如何确定补交标准是解决这类特殊住宅土地使用权问题的关键,相对合理的做法是,按照当时土地出让期间的基准地价,并结合物价水平和土地租值等参考标准,而非房屋的市场价或当下土地的基准地价,由第三方机构综合评估出一个合理的补交金额,且不易增加更多的其他费用,以免负担过重。这种做法既保障了国家的利益也保护了民众的权益,具有较高的可行性。

3.产权等于70年的房产,制定灵活的续缴标准

在物权法规定的“自动续期”的基础上,灵活、合理的确定续费标准,而非一刀切式的方法。首先,如果政府因为规划需要收回土地,需要对业主进行相应补偿,解决方法可参照目前拆迁安置的办法,但是不能因为土地使用期限到期,或房屋使用寿命结束,而降低补偿标准,毕竟这是民众的私有财产。其次,针对正常的房屋土地使用期届满的,类似香港的做法,根据各城镇规划片区范围内的土地价值、房产价值或物业的市场租值,以及房屋的面积、区位、小区的设施质量和管理水平等,由独立的第三方评估机构给出详细的评估报告,确定续期费用的计算标准,重新签订土地使用权续期合同,如再续期70年。再次,在交费方式上,可采用多元化方式,如可一次性缴纳或按年续费,业主可按照自己的经济状况灵活选取。其中按年续费的费用会根据当年的土地价格和物价波动会做出相应调整。另外,针对收入较低的群体,是否可设置一些优惠措施,减轻负担,并可以调节收入分配。

4.合理设置房产税,长期宜实行“费改税”

为了解决未来经济发展中土地再次获得高溢价后的分配问题,可采用在较低的房屋土地续期费的基础上,在民众可接受范围内设定房产税可能是解决土地使用权续期缴费较为可取的方式。具体标准可借鉴英国的房产税缴纳模式,根据房屋使用方式征收如市政税或营业税等。由于房产税的目的是降低房地产市场的投机成本,因此,房产税设定目标还是针对拥有多套住房的业主,针对仅仅为了自住的业主,无需征收房产税或标准很低。

另外,为了消除双重征税嫌疑,房产税征收也不宜过高,因为土地续期费用也是对房屋进行征税的方式之一,再收取过高的房产税无疑是重复征税。或者在房产税全面实施后,废止土地续期费用的征收,改证房产税,即所谓的“费改税”。即既可以防止投机炒房现象的初夏,又能确保国家利益,还能保障民众的权利和刚需住户的基本需求,更重要的是具有长期可持续性。