简体中文 繁體中文 港澳繁體 台灣正體
0

全球楼市泡沫蔓延,澳大利亚或是距离泡沫破灭最近的国家之一。花旗集团发布报告称,澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。


(图片来源:凤凰网)

更让人担心的是澳大利亚政府最近大幅放松外国购房者的限购政策,允许外国人在澳买“二手房”,或将吸引不少中国购房者。一旦楼市泡沫破灭,在澳买房的中国人将成“接盘侠”。知名财经博客ZeroHedge近日撰文深度分析澳洲楼市泡沫,以下为全文:

今年九月澳大利亚新建房屋许可数量环比下降9.3%。此后,受澳大利亚央行的乐观言论影响,市场预期高度乐观,预计今年十月澳大利亚新建房屋许可数量将出现反弹,环比上升2%。

新建房屋数量创2008金融危机以来最大跌幅

但是,最新出炉的经济数据显示,经济数据大幅低于市场预期,今年十月新建房屋许可数量环比大降12.6%,比去年同期水平更是大跌24.9%(不做季节性调整,该指标同比降幅高达28%),创下2008年金融危机以来最大降幅。

具有讽刺意味的是,十月正是澳大利亚财政部放开外国购房者限购政策的时间。

整体来看,今年澳大利亚房市非常疲软,可能预示澳大利亚的房地产泡沫即将破灭。


澳大利亚新建房屋许可同比涨跌幅
(图片来源:凤凰网)

澳大利亚房价或在2017年大跌

今年十月的数据是过去两年中澳大利亚人均新建房屋许可的最低值,似乎来自中国的房地产信贷资金已经完全枯竭。

同时,澳大利亚房屋按揭贷款的违约率也正在缓慢上升。最新研究报告显示,居民住宅交易中,贷款违约率已经冲破历史平均水平1%。除了按揭贷款违约,澳大利亚长达四年的房地产牛市,也即将面临其他因素的冲击。

目前,火热的住宅建造市场已经引起澳大利亚央行的高度关注,特别是墨尔本等中心城市。上周五,汇丰银行首席经济学家Bloxham在研究报告中预测,澳大利亚墨尔本和布里斯班的住宅供应量过剩,这将导致房价在2017年开始下跌。其中,墨尔本的平均房价明年将下跌2%至6%,布里斯班房价下跌4%。

但是,分析师并不十分悲观,而是认为即使墨尔本和布里斯班等中心城市的房价小幅回调,也不会对澳大利亚全国房地产市场和经济产生较大冲击。

大幅放宽限购政策:外国人也可买卖“二手房”

澳大利亚财政部部长Morrison也较为乐观,表示政府将会调整境外资金投资限制,允许外国购房者购买前一个外国购房者没有入住的房子。

此前,澳大利亚政府认定,出售已经付款的楼盘属于二手房交易,不允许外国购房者参与。此前的购房规定要求,外国购房者只能买新建住宅。如果这条购房限制被取消,将有一大批来自中国等地的外国购房者涌入澳大利亚房地产市场。

但是,也有机构提醒投资者注意澳大利亚房地产市场的泡沫风险。昨日,花旗集团发布了一项最新指数,该指标显示澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。过去几年中,澳大利亚经济曾经历过许多可能导致经济崩盘的危机,包括大宗商品价格大幅上涨后崩盘,矿产业投资过剩后无人问津,债券收益率创下历史新低,以及低利率点燃的房地产建造行业。

目前,澳大利亚房地产行业再次进入泡沫期。但是,尽管利率维持在历史低位,财政政策很可能开始收紧,这将刺破澳大利亚的房地产泡沫。房价涨得越高,泡沫破裂后对经济发展的负面影响就越大。


泡沫指标图/泡沫指标各个成分当前的位置
(图片来源:凤凰网)

其实,澳大利亚房地产出现泡沫已经不是什么新闻了,以租金收益率来看,房地产估值已经接近历史最高点。


澳大利亚房价与租金比
(图片来源:凤凰网)


澳大利亚房价估值中位数
(图片来源:凤凰网)

澳大利亚居民负债率也跻身世界前列:


家庭负债与收入比
(图片来源:凤凰网)

境外贷款也是直线上升:


澳大利亚境外净负债
(图片来源:凤凰网)

2000年来,澳大利亚3次面临楼市“崩盘”风险

一般人没有意识到的是,长期房地产泡沫已经扭曲了澳大利亚的政治经济结构。过去二十年以来,澳大利亚房地产市场出现长期牛市,每次房地产即将崩盘时,都会自我调整或政府出手接盘。

2003年,由于澳大利亚央行宣布加息,房地产泡沫第一次面临崩盘的风险。但是,由于政府拿出大量现金补贴首次购房者,这种需求侧财政刺激的方式挽救了澳大利亚房地产市场。此后,中国经济快速增长带动大宗商品价格快速攀升,澳大利亚居民的收入也水涨船高,掩盖了房价过高的问题。

2008年,澳大利亚几个大型银行接近破产,海外债务融资基本冻结,房地产市场第二次面临崩盘风险。当时,澳大利亚商业银行无法偿付巨额海外债务。当时,政府决定出手援助,承诺偿付所有境外负债,并直接买入房贷按揭证券化资产,并推出一系列财政刺激政策,包括取消外国人购房限制和加倍补贴首次购房者。几乎所有这些政策都冲击了澳大利亚金融行业的根基,但是这些政策一直延续至今。全世界没有几个国家的政府会如此无私支持房地产市场。

2011年,中国大宗商品热潮衰退,加息周期重启,澳大利亚房地产市场再次出现危机,但是政府再次出手接盘。这一次,澳大利亚央行宣布,由于错误判断大宗商品牛市的持久性,决定降息至历史最低水平。此后,大量中国资金涌入挽救了当地购房者,当时澳大利亚监管部门对此睁一只眼闭一只眼。

尽管部分人士支持政府救市,帮助澳大利亚奇迹般地实现了连续25年经济增长,这些救市政策也给澳大利亚经济发展带来了长期负面影响。

如今,澳大利亚经济结构的竞争力较弱,长期资本流入导致澳元汇率高企,土地价格上升导致商品原材料价格飞涨。因此,澳大利亚制造业占比已经下降至经济总量的5.8%,同时汽车制造企业也计划在未来十二个月内退出澳大利亚市场,其中半数将转移至美国、英国和卢森堡。商品贸易行业也受到较大冲击,目前澳大利亚出口业产值仅为经济总量的20%。

同时,澳大利亚经济生产力在过去十五年内基本停止增长,主要由于大量资本流入生产力较低的资产。目前,澳大利亚贸易经常项目逆差为GDP的4%,财政赤字约为GDP的3%。

先后换了5位总理:都没能解决高房价难题

此外,房地产泡沫对澳大利亚政治结构的冲击更大。每当危机出现,政府也开始火上浇油。目前澳大利亚财政赤字正在快速上升,可能导致主权信用评级下调。

同时,政府也放松移民管制,试图引导境外资金流入制成澳大利亚房价,东部主要城市的人口预计将在未来四十年内翻番。这些政策导致澳大利亚本地居民怨声沸腾,无力负担高房价。如今,一半的首次购房者依靠父母提供资金支持,成交量仅占总量的12%。

过去六年中,五位总理走马上任,但是都未能解决房价上涨导致生活水平下降的问题。上一次大选中,房地产税成为主要议题。最终保守党赢下大选,开始征收房地产税。由于房屋资产出现负收益,投资者只能依靠投机获取资本收益。每年,约有130万澳大利亚人平均支付9000澳元房地产税。

随着境外资金不断流入,澳大利亚房地产市场已经成为一场击鼓传花的庞氏骗局,逐渐绑架整个经济结构。同时,大量海外负债也将成为澳大利亚经济发展的潜在风险。