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巧借银行贷款,玩转“囤地”开发不再是梦想(组图)

8 阅 - - 新西兰 - 来源:新西兰微房产
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前两天介绍了新西兰开发商如何解决短期资金压力的稿件,广受业内人士关注。这不,又有小伙伴在琢磨,怎么更好地借助银行资金的支持,抓住奥克兰 “Unitary Plan”发展的大好时机,早日实现“财务自由”。


如今在新西兰,“囤地”——这个房地产大玩家们常用的手法,也开始走进寻常百姓家。机会总是留给有准备的人,奥克兰大开发的机遇实在是太诱人,又提供了太多机会。


今天,我们就来看看在新西兰,开发商是怎么有效利用银行资金来“囤地”的。



买块万平大地,“坐等升值”



“囤地”,对于经历了国内房地产洗礼的朋友们来说一定不陌生。


在中国,很多大开发商瞅准房地产价格上涨的趋势,早早买下大片土地;然而,买好地之后N年都不开发,甚至开发好了还要“捂盘惜售”。为的就是等房产涨价大潮来临,转手就赚个几十上百亿。那真正是,数钱数到手抽筋。



在新西兰,“囤地”也成了很多投资者的生财之道。


尤其是奥克兰等大城市正在快速从“地广人稀”向“人口众多”转变的过程中,如果购买了城郊的大地,一旦城市扩张,允许郊区的土地性质进行变更,那简直是“天上掉馅饼”!


千万别以为小编是在痴人说梦。按照奥克兰的“Unitary Plan”规划,奥克兰周边的很多农业用地区域都被列入了未来发展区,将来一旦划入城市进行开发,意味着一套房变成数十套房,增值空间巨大。



举个例子:


在奥克兰郊区买一套15000平米土地的“Lifestyle”(农用大地),按照现有的要求,如果想分割的话,理论上最多只能做成3块5000平米的“小地”,增值很有限;但如果未来该区域被划入城市开发用地,那就意味着可能分割成几十套200-400平米的住宅地块。按照奥克兰现在均价超百万新西兰元的房市,赚钱效应不言而喻。



最大问题:

等待时间长,资金压力大



但“囤地”最大的问题,是等待时间很长。


因为,此类土地从被划入未来开发区,到真正开始开发,可能历时几年甚至更久。


试想,如果投资几百万资金进去,一等就是好几年,这机会成本也是相当大的。


这不,小编的朋友Jens最近就在为这个问题头疼:



Jens(化名)开了一家地产开发公司,经营了一年多,业绩还不错。他最近看中了奥克兰未来开发区的一栋“Lifestyle”物业,打算入手后等几年再开发。如果到时候这块地的性质可以变更,即便一转手,也是赚得盆满钵满。这个方案潜在收益巨大,加上他的公司资质、经验、现金等硬件都不错,Jens便颇有信心地找了几家银行谈贷款的事儿。



令他始料未及的是,所有银行的答复都是:不行!


其实,这还是开发商们最头疼的老问题:在新西兰,对于公司申请大额贷款进行房地产开发,银行都会要求其提供至少2年的公司财报。


否则,免谈!



这么好的idea,难道就这么放弃了?!Jens找到了金松鼠的贷款专家Tina 。在详细了解Jens的实际情况后,Tina表示,虽然Jens跟Peter的案例相似,但是又不尽相同。


Tina还表示:



鉴于Jens的公司性质为开发商,成立时间短,收入高但不稳定的情况,以及购买物业的性质,申请中短期商业开发贷款并不是最好的选择。但基于Jens所购买的物业是在未来城市发展区域(future urban zone),所以在三年内都不会存在开发可能。银行其实本身也更青睐于放贷给这种长期持有的物业,所以Jens是完全有可能申请到时限更长、利率更低的住房贷款!



在为Jens量身定制了申请计划之后,Tina向银行递交了非常详尽的贷款人资料和收入状况。


最终,Tina帮Jens成功申请到了280万新西兰元的房屋贷款!而且,还款时限是30年而不是商业贷款常见的1-5年; 利率也比商业贷款低得多!


“这回,Tina真是帮了我大忙了。本来我只是抱着试试看的心态来的,能批下贷款让我解决短期的现金流就谢天谢地了。谁曾想,现在不但拿到了贷款,而且时限、利率、金额,通通都超预期了!”——Jens由衷地说道。

有了Tina的帮忙,Jens现在信心满满地去买中意的“Lifestyle”来囤地了。相信过不了几年,小编就要有个超级土豪的朋友了。



观点


新西兰房地产投资机会众多,政府也大力支持行业发展。作为资金密集型产业,房产公司的资金安排一定要做好。在新西兰,专家绝不是“砖家”——资深贷款经理,房地产公司健康发展的好帮手。