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沉默的并购王 这家企业与融创比起来毫不逊色(图)

22 阅 - - 财经 - 来源:界面网
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一场百亿大并购,让曾经“三年业绩翻十倍”的阳光城重回人们的视线。过去的11个月中,这位沉默的收购者可以与“并购王”融创比肩。

11月29日,阳光城宣布以13.51亿元竞得浙江15家房地产开发公司的股权资产包,同时承接目标公司合计91.18亿元的债权。这笔总价高达104.69亿元的并购,让阳光城已经持续一年的大肆收购引起巨大关注。

至此,2016年阳光城的房企并购额已经超过205亿元——粗略计算,被称为并购王的孙宏斌,2016年花了220亿元收购地产项目(不包括入股上市房企的资金),可以说在并购规模上,阳光城已经与融创是同一级别。

此番被阳光城收入囊中的物产中大地产是浙江企业,这15个分公司的项目位于杭州、武汉、成都、南昌、宁波、上虞,有不少地段优质的项目,比如武汉中大十里新城、杭州的中大银泰城、中大普升和成都的中大文儒德等项目。

根据物产中大的报告可以看到在转让前,虽然一些公司净利为负,但是物产中大地产处于盈利状态,对母公司有良好的业绩贡献。2016年上半年,物产中大的地产业务营收为23.45亿元,毛利率为27%。

阳光城曾经是房地产最显眼的黑马,从2011年到2014年,其业绩实现了十倍的增长。不过,现在它已经增长乏力——2016年前十月实现合约销售金额321亿元,预计全年销售金额在380亿左右,与去年相比增长20%。在狂飙突进的2016年,这样的业绩并不显眼。

而从财报上看,前三季度其营收74.59亿元,同比下降8.02%,实现归属净利润3.63亿元,同比下降45.64%。

对于阳光城来说,通过并购实现规模和利润的平衡,已经成为最核心的战略选择。年初,阳光城总裁张海民公开表示,公司在招拍挂和并购市场的投资比例为2:8。

在收购物产中大地产之前,阳光城在2016年已经通过收购的方式获得了51个项目,其中长沙中泛臵业和逸涛万国两笔并购就为阳光城带来了42块地。根据广发证券研报中的数字,2016年前十个月,阳光城通过股权收购方式增加的项目金额占比已经达到51%,

可以说,阳光城的区域布局也是通过并购完成。比如,通过接盘新华都的项目首入湖南,通过物产中大进入成都,乃至四入南沙,巩固长三角,并购在其“长三角+京津冀+珠三角+大福建+战略城市”的新布局中作用显著。

更重要的是,阳光城的收购几乎可以用捡漏来形容。根据中信建投的统计,2016年前十月,阳光城收购项目的平均楼面价仅为1616元/平方米(其上半年的销售均价为19955元/平方米),虽然投资力度加强,但拿地成本同比下降49%。

这些便宜的土地成为了阳光城改善利润的根基。根据广发证券的数据,阳光城通过收购获项目的理论毛利率达到了56%,而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利仅有16.4%。

与阳光城并购的轻装前进不同,其在招拍挂市场上的表现可以用惨烈来形容。在土地拍卖市场上,阳光城拿了很多单价地王,甚至以4.5万的楼板价刷新了大本营福州的单价地王——仅仅不完全统计,阳光城在2016年就拿了四个地王——杭州未来城地王、郑州经开区地王、东莞万江地王和福州单价地王。地王拿地价格,与收购项目的价格简直是天差地别。

打包出售所有地产项目后,物产中大正式退出房地产。近两年以来,杭州的开发商莱茵置业、广厦置业、浙江城建房地产和金成地产先后以各种方式退出房地产业务,老牌房企嘉凯城也被恒大收入囊中,成为了地产行业集中度升级的一个注脚。